图片来源：朝阳报

　　★实事目标

　　实施六里屯十北社区、呼家楼呼北社区等40个小区的老旧小区物业管理转型升级，并以左家庄街道牛王庙南院小区综合整治为契机，推进老旧小区专业物业管理拓面提质。

　　★完成实效

　　2018年，朝阳区已完成包括六里屯十北社区、呼家楼呼北社区等在内的40个小区的老旧小区物业管理转型升级工作。

　　“七大流程”确保居民满意

　　“今年，朝阳区完成了包括八里庄西里社区、潘家园南里1-4号楼小区等在内的40个小区的老旧小区物业管理转型升级工作。”区社会办相关负责人介绍，2015年朝阳区实现了181个老旧小区准物业管理全覆盖，较好的解决了老旧小区服务管理不到位的问题，随着居民对生活品质的需求不断在提升，专业化、个性化、品质化的要求越来越强烈，单一依靠主物业管理中的运行主体、自我服务、自我管理已不能完全满足居民的多样化需求，在一定程度上影响了小区的服务质量，引入专业物业服务是解决老旧小区治理难题的关键。

　　经过多年老旧小区准物业服务管理的实践，总结出“好管家”、“物业联盟”等优秀经验，并确定“七大流程”工作法，加快推进老旧小区物业转型升级，确保转型一个成功一个。

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　　推进流程

　　1、调查摸底，了解需求。对老旧小区物业管理情况进行调查摸底，全面了解小区基本情况和运行情况，主要包括配套设施情况、群众满意度情况、专业队伍建设情况等，做到底数清、情况明，为实现物业管理转型升级提供有利依据。

　　2、征求民意，制定方案。就物业管理情况和居民需求，广泛征求居民的意见，就如何加强小区服务管理，既要采取调查问卷的形式，又要通过明对面征求群众意见的方法，广泛听取各方面意见建议，真正了解居民的想法。

　　3、宣传动员，深入了解。充分利用社区宣传栏、宣传橱窗、楼门文化和微信群、公众号等各种载体进行宣传，让居民了解专业物业的同时，增加物业公司对老旧小区的了解，创造转型的良好氛围。

　　4、凝聚共识，解决疑问。老旧小区要增加专业物业，居民也需要时间适应。针对居民的思想认识、惯性思维，充分发挥党政群共商共治工作经验和优势，充分发挥居民议事厅的作用，通过广泛协商，帮助居民打消顾虑，解决疑问，凝聚推动物业转型升级的共识。

　　5、选择物业服务企业“居民说了算”。物业服务企业的选择，由产权单位、小区自管会以及小区居民等共同确定。在选择物业服务企业时，要采取听证会、居民代表大会等形式，广泛征求居民意见，同时，引导小区自管会，楼委会、业委会等切实发挥好社区组织的作用，当好群众代言人，真正选准、选好物业服务企业。

　　6、协商服务事项。与选择的物业服务企业对接，协商服务内容、服务形式、监督管理办法等，确保转型后服务质量有明显提升，确保居民满意度不断提升，为物业服务企业日后服务管理得到更多居民支持打下基础。

　　7、移交物业管理。由街道办事处、社区居委会、小区自管会、产权单位等共同与物业服务企业交接公共服务设施、管理基础台账等，确保物业管理有效衔接。

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　　4种模式可按需选择

　　在物业管理过程中，因老旧小区基础情况不同，所需的物业管理模式也不同，经过多年探索，2018年以来，朝阳区在推进老旧小区物业管理转型升级工作时，以4种物业管理模式为主，结合不同老旧小区实际情况，居民、产权单位等可协商选择。此外，结合现有实践经验，朝阳区还力争在“十三五”期间实现升级一批老旧小区、打造一批品牌小区、培育一批社会企业的“三个一批”的目标，逐步实现181个老旧小区“准物业”管理转型升级全覆盖。

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　　推进流程

　　托管型物业管理模式：这种管理模式是主流，主要适用于规模较大，原属产权单位弃管，没有物业服务企业管理，经过几年来的准物业管理，各项基础设施较好，管理相对比较规范的小区，转过转型后完全由新的物业服务企业管理。

　　代管型物业管理模式：由于小区规模较小，难以独立引进物业服务企业，就近纳入其它小区物业服务企业共同管理，逐步实现老旧小区物业的规范化管理。

　　联管型物业管理模式：主要是指有产权单位、有简单的物业管理人员（如多产权小区、直管公房小区），但无法履行小区服务管理的小区，在实行准物业管理期间，由居民和原单位派驻人员共同发挥作用，实行转型后，新的物业服务企业与原物业人员在职能上进行明确分工，确定各自负责的服务范围、服务项目等，以确保各司其职，共同做好小区服务管理工作。

　　重生型物业管理模式（即“僵尸物业”）：对部分由单位物业进行管理的小区，由于过去管理不到位，经配合准物业管理，综合服务管理能力提高的，可尝试新的职能定位，继续做好物业服务管理工作；对于“有名无实”的物业管理小区，经过物业、居民的共同协商，督促原物业服务企业提升物业管理水平，或依法衣规更换物业，实现真正的物业化管理。

　　社区环境治安有提升

　　屋内漏水无人解决怎么办？小区环境脏乱如何管？停车混乱车位不够跟谁说？针对这些老旧小区出现的难题，八里庄街道联合多方力量建立了“六点联动”机制，打通老旧小区物业管理闭环，解决了老旧小区停车难、环境差、基础设施不达标等难题。

　　“老旧小区出现的治理难题很大一部分属于历史遗留问题，想要高效解决便需要多方联动，从根源治理。”八里庄街道相关负责人解释道，八里庄地区老旧小区较多，多年治理过程中发现，部分产权单位没有专设小区物业管理部门，常出现居民生活难题投诉无门、解决不及时、解决后不能保持长效等情况，2018年以来，八里庄街道经过与产权单位协商，同时征求居民意见后，决定对部分符合条件的老旧小区引进物业，让专业“管家”专治“家里”烦心事儿，同时实现“六点联动”，形成合力解决老旧小区治理难题。

　　“六点联动”机制通过党委联动包片领导、联动职能科室、联动产权单位、联动物业公司、联动志愿服务组织、联动利益相关居民，实现了有人牵头、有部门监督协调、有产权单位支持、有物业实施、有居民参与的治理模式，借助专业物业，补政府治理之缺、治理之短，畅通居民诉求渠道。

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　　八里庄西里社区，是原国棉三厂的职工宿舍楼，同样属于老旧小区，由于物业服务缺失，小区内居民自建的小菜地、小花园、小阳台等现象较多，占用了大量公共空间，加上近年来社区内私家车停放数量增多，不断缩小居民活动空间，环境脏乱、停车难等问题一直困扰着居民们。

　　“针对八里庄西里社区的现状，街道确定了‘牵头人’，并要求城建科、综治办等相关部门对社区违建进行了拆除，将公共空间还给居民，并为引入专业物业打下基础。”八里庄街道相关负责人介绍，经过前期整治，八里庄西里社区腾出了约1800平方米闲置空地，经过多次召开居民议事会后，决定修建小公园、休闲凉亭等区域，还增设了专属停车场，可提供452个停车位，社区内硬件设施得到改善，引进专业物业便是为“软”治理加码。

　　专业物业加入小区治理，对社区熟悉度不够，管理制度缺乏针对性和实用性，社区治理“最后一步”多次受阻，面对这一难题，部分居民便自发组成志愿者队伍，协助物业工作人员尽快熟悉社区情况，共同参与解决社区停车难、环境乱等难题。

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　　“居民参与不仅能让物业尽快融入社区治理，也能让居民了解物业工作内容，行使监督权力，形成长效机制，促进物业服务更‘走心’。”八里庄街道相关负责人表示，不仅仅是八里庄西里社区这样的老旧小区，今后，八里庄街道还将以“一优二提三引入”模式（即优化新建小区物业服务、提升单一产权区域物业服务、引入多产权老旧小区物业服务），补齐社区服务中物业服务的短板，整体提升物业服务水平。

　　居民难事急事有人管

　　潘家园街道位于朝阳区东南部，辖区面积3.4平方公里，常住人口13万人。街道下辖12个社区，共有97个自然小区，属于典型的人口密集型老旧居住区。2018年以来，潘家园街道结合地区实际情况，通过“引入真物业”、“唤醒僵尸物业”实现2个小区的“准物业转型升级”。

　　潘家园南里1-4号楼小区，建于90年代初，共有4栋6层居民楼，共168户，属于福利分房性质小区，涉及8家产权单位，2018年启动准物业升级真物业工作。在前期入户征集意见过程中，调查了149户居民，其中122户同意引入物业管理，占调查总数的81.88%，为成功转型奠定了基石。经过召开居民代表会后，确定了引进物业的公司，并明确了为居民提供绿化养护、楼内外保洁、停车管理、治安巡逻、设施维护、房屋修缮等服务内容，让居民生活中的难事儿、急事儿有人管。

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　　根据小区管理主体的不同，潘家园街道有三类不同的小区，第一类为纯物业管理小区,2000年后建成的商品房小区5个占5.15%，有专业物业公司开展服务。第二类为转制物业公司（房管站）管理小区，占80.41%，物业公司为原企业房管站转制形成，仅能履行物业管理基本职能。第三类为无物管老旧小区，占14.43%，日常管理依靠社区居委会。

　　而在潘家街道的松榆里第六小区，同样属于老旧小区，但在物业转型升级时，采用了“唤醒僵尸物业”的方式解决了“有物业，无人管”的困境。松榆里第六小区形成“僵尸物业”的主要原因是居民与物业公司存沟通渠道不够顺畅，潘家园街道便搭建平台，多次沟通协商，最终使得双方达成共识，物业公司除提供对小区绿化、保洁、停车管理、治安巡视、设施维护等服务外，还积极主动参与小区改造，配合社区开展楼道堆物堆料清理和小广告治理，实现了“唤醒”的目标，让居民的生活品质有了很大提升。（朝阳报）