银企合作 平房院落持续改造 全市首例“促整院”落地北京西城
发表时间: 2021-09-15 来源: 北京西城文明网

  最近,家住菜市口的居民杜先生迎来了一次特殊的乔迁之喜,搬进了一座修缮一新的老院落。与之前的大杂院不同,新院子里阳光充沛,有花有草,而且“厨”“卫”“浴”齐全,极大地方便了他的生活起居。

杜先生的“新家”,修缮一新的老院落

  而这些改变,都来自区住建委一段时间以来持续推进的老城更新项目。2019年菜市口西片区开始了一系列老城有机更新式探索项目。腾退院、共生院等相继试点成功,让核心区平房院落的居民生活品质得到大步提升。

  政府搭台 打造新范本

  今年6月22日,在区住建委的积极推动下,北京金恒丰城市更新资产运营管理有限公司(以下简称“金恒丰公司”)与中国建设银行子公司建信住房服务(北京)有限责任公司(以下简称“建信住房(北京)”)签署《菜市口西片老城保护和城市更新项目房屋租赁院落合作协议书》,通过快速推动实现“促整院”租赁的方式,实现菜西片区有机持续更新。

菜西片区有机持续更新

  所谓“促整院”就是针对“共生院”中未能参加申请式腾退、申请式改善但又有改善居住条件意愿的住户,发挥银行系统的社会资本优势,以保留未来腾退房屋租赁权即“人走权留”为前提,采取一定期限内向该住户提供免费平移房源方式,促成“共生院”原住户的平移腾退。协议的成功签署标志着全市第一个银企合作“促整院”实现老城有机持续更新项目落地西城。为探索核心区平房院落保护的新模式、新路径提供全新思路。

菜西片区平房直管公房申请式退租

  2019年6月,西城区在全市率先启动了菜西片区平房直管公房申请式退租试点项目(以下简称菜西试点项目),经过市、区、街道及金恒丰公司等多方努力,菜西试点项目成为全市平房直管公房申请式退租的范本。目前,该项目转入全面恢复性修建和后期运营管理阶段。在推进平房院落开展保护更新的过程中,如何引入社会资本、助力老城保护更新始终是一个绕不开的课题。

  2021年4月30日,区政府与中国建设银行北京市分行成功签署《支持西城区城市更新战略合作协议》(以下简称《战略合作协议》),为银行资本进入西城区,加速城市更新,破解城市更新过程中的痛点难点带来了新机遇,以此为契机,西城区持续不断探索研究,最终再次为核心区平房院落可持续有机更新打开了新思路、新路径。

菜西片区

  随后,在区住建委等部门的协调推动下,菜西片区、观音寺片区项目实施主体与建信住房(北京)和中国建设银行北京西四支行(以下简称建行西四支行)展开了密集对接。协商期间建立了每月工作例会制度,区住建委主要负责人每期亲自主持调度会,明确了以银行资本为主、以平移、置换、换租、腾退等多种方式实现“促整院”的工作思路,以改革精神对银企双方存在的问题逐一研究破解。与此同时,中国建设银行北京市分行针对西城区城市更新项目成立了建行西四支行工作专班,配齐专项业务人员,了解区域内城市更新政策,积极对接区域内实施主体,精准开展项目合作。

  最终于今年6月22日由金恒丰公司选定菜西片区培育胡同16号院落与建信住房(北京)签署了合作协议(以下简称“促整院”合作协议)。至此,标志着全市首例“银企合作“促整院”模式正式在西城区菜西片区落地“开花”。

菜西片区

  培育胡同16号是在“共生院”的基础上,通过引入社会资本,充分运用市场化手段和优势,通过多方共同协商实现“共羸”,最大限度解决了现有政策的“盲点”“节点”问题。这种模式对实现传统院落整体开展恢复性修建、完整再现院落格局、促进老城风貌保护提升具有重要意义,也是核心区推进平房院落可持续有机更新的一种新的尝试。

  中国建设银行北京市分行党委副书记、副行长吴泼伟表示,中国建设银行北京市分行在纵深推进总行住房租赁战略的基础上,制定了“住房租赁战略+城市更新行动”业务发展方向。以“金融”为抓手,积极解决各类社会痛点、堵点、难点。未来,中国建设银行北京市分行将会积极拓宽思路,形成合力,探索创新模式,开展城市更新行动方面的深层合作,推动与区政府合作的可持续发展。

菜西片区

  区住建委主任刘戍东表示,菜西“银企合作‘促整院’”试点的成功是一种新的尝试,为今后开展老城保护更新工作提供了借鉴和启发,未来,区住建委将按照新的政策框架,积极发挥社会资本力量,坚持改革创新,实现西城区老城保护更新工作提速提质。

  从“共生院”到“促整院” 探索不停

  2019年北京市两会政府工作报告中明确,可“按照申请式改善、共生院改造的思路,推进核心区平房院落有机更新”。从此,申请式腾退和共生院成为老城保护的热词。

效果图

  中共中央国务院在对《北京城市总体规划(2016年—2035年)》的批复中提出,北京要做好历史文化名城保护和城市特色风貌塑造,老城不能再拆,通过腾退、恢复性修建,做到应保尽保。

  相关专业人士分析,“共生院”包含了三层内涵:新老建筑共生、新老居民共生和文化共生。在共生院里,老建筑将进行保护包性修缮,依据人们的需求建设共享厨房、新建污水处理设施、配建卫生间;还可以青年公寓的形式引入新青年;此外,图书馆、文创空间等文化产业也将来者不拒,新的文化必将纷至沓来。不止如此,“共生院”概念还可扩大到“共生街区”层面,整院腾退后,不同功能、形态的院落之间也可以实现共生。

“促整院”施工现场

  金恒丰公司总经理高轶表示:“受当下政策的限制,‘共生院’中有些居民想通过搬离的方式改善居条年住,却条件不具备,无法搬走。‘促整院’合作协议签署后,运用银行的社会资本,通过平移、置换、换租等方式可以快速实现居民改善居住条件的需求。甚至对于想腾退的居民也可以实现其需求。”

改造后的房屋内部

  “促整院”模式推进过程中,在实现原住户居住品质提升和院落收益平衡,建信住房(北京)、建行西四支行和金恒丰公司也下了一番功夫。

 

效果图

  公司始终将“为群众办实事”放在首位,原住户居住空间扩大,“厨”“卫”“浴”等进屋,在这一前提下,才又商定方案细节,与银行通过对整院租金增值、置换年限、置换系数、租金支付等模式实现“促整院”的出租。如此一来,“促整院”模式在满足原住民改善居住条件的同时,实现了提升环境、职住平衡、收益平衡等,最终实现核心区平房院落可持续有机更新的目标,实现老城保护。

  培育胡同16号院是在“共生院”的基础上,产生的全市第一个银企合作下的“促整院”。因为无论是区政府机构,还是金恒丰公司,再到建信住房(北京)和建行西四支行,都高度重视。

  培育胡同16号院经过“申请式退租”后还剩下一户居民,当把“促整院”的政策告诉这户居民时,他当即欣然同意置换到新院子里。目前,培育胡同16号院正在按着承租方的需求结合菜西地区的传统建筑风貌加紧施工中,未来这个院子面积将由280多平方米增扩到360多平方米,预计2021年底完成主体结构施工,2022年6月份完成内部精装修。

效果图

  届时一座灰砖灰瓦、古朴典雅的平房院落将被恢复性修建,院内保留下来的两棵近百年的大树,将会增加院子里的人文气息;屋子内智能灯光、智能安防、智能控制空调等,将会让核心区平房院落科技感十足。

  时尚便捷 共享生活

  培育胡同16号院占地面积287.2平方米,原来有8户居民,2007年的拆迁以及2019年的申请式退租后,仅剩下杜先生一户居民居住,屋子里不仅昏暗,而且没有厨房、卫生间。但是由于杜先生继承的其父亲的房子,户籍迁到培育胡同16号院不到3年,因此按政府部门相关政策,杜先生既不能享受申请式退租政策、也不能置换平移改善居住条件,由于家庭条件所限,申请式改善也比较困难。“促整院”项目帮助杜先生实现了居住环境的改善。

培育胡同3号院,安置平移居民

  今年7月份,杜先生高兴地从培育胡同16号院平移置换搬至培育胡同3号院内居住,居住面积从15.6平方米扩大致18平方米,金恒丰公司提前将新房子装成了loft复式公寓的风格,使得实际使用面积接近30平方米,居住空间扩大了近一倍,原来拥挤狭小的空间功能得到释放,还解决了“厨”“卫”“浴”等入户的基本的现代生活需求问题。建信住房(北京)承担了杜先生平移房源租金,减轻了他的经济负担。

改造后明亮的“新家”

  对于这次搬家,杜先生很满意,他表示,没花一分钱住进干净明亮宽敞的大房子里,邻居们也是原来菜西片区的老街坊,生活都多了色彩。

  未来西城区将会根据不同区域平房院落的实际情况,有序推广“促整院”的模式,为核心区平房院落可持续有机更新探索可行性的新路径。(北京西城)

责任编辑: 董明洋
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