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　　在朝阳区小关东里10号院，楼道安上了人脸门禁系统，电动车放在智能车棚里充电，交通标识和隔离桩指示了一条经过优化的小区行车路线，院内场地施划了整齐的停车线，智能衣物回收机和便民菜站让居民体会到“一刻钟社区服务圈”的便利，南侧小花园与北侧广场成为大家休闲的好去处……

　　在朝阳区，从没有物业到“准物业”管理，再转型升级专业物业公司管理，许多像小关东里10号院这样的老旧小区发生了大变化，通过创新“准物业、居民自治+专业管理”等体制机制，朝阳181个老旧小区实现了“准物业”管理服务全覆盖，52个老旧小区“准物业”升级为专业化物业公司管理，老旧小区物业跨越了有无管理和专业管理的两级平台。

　　未来，朝阳区将按照打造“法治物业、智慧物业、品牌物业”的总体要求，逐步理顺政府、社区、产权单位和业主等各方关系，建立政社协同联动、物业服务完善、业主自治有序、相互衔接的责任体系，实现全区老旧小区物业管理的“三级跳”。

　　181个老旧小区物业管理从无到有

　　朝阳区实现“准物业”管理服务全覆盖

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　　城市里新建的商品房小区，一般都有物业公司管理。谁家水管漏了，马桶堵了，都可以找物业上门修理。但是在以前，朝阳区的老旧小区没有物业公司管理，乱停车、环境差、居民需求无人处理……对于这些管理缺失的小区，首先要解决的是物业管理的有无问题。为此，朝阳区探索推出老旧小区“准物业”管理模式，动员居民参与解决老旧小区的管理顽疾。截止到2015年，朝阳区181个老旧小区逐步实现了“准物业”管理全覆盖，10多万户居民从中受益。

　　　小关东里10号院位于元大都遗址公园北侧，小区东边就是地铁惠新西街南口站。这个建于上世纪七八十年代的老旧小区，给人的印象是干净的道路、整齐的护栏、有序的停车场，休闲绿地伴着自行车主题文化墙……

　　“小区里面有10栋楼，分别属于4家产权单位，房改房以后到‘准物业’管理前，一直是几个产权单位的后勤管理部门对小区进行管理。”小关街道相关负责人介绍，多家产权单位在物业服务时，容易互相推诿，小关东里10号院的环境秩序曾经较为混乱。2011年，为了改善居民居住环境，街道办事处、小关东街社区组织10号院的居民实施了“准物业”管理，成立了准物业管理委员会，以居民自治形式开展小区的建设和管理。

　　当年，准物业管理委员会第一次“上班”就是参加小关东里10号院准物业管理环境改造意见征求会。会上，施工方向大家展示了主干道加宽解决车辆出入不便的难题，人行道以及休闲场地铺设渗水砖；在保持绿地面积不变的情况下补栽花草；将自行车棚进行整修和重建等工程效果。管委会委员们提出了增加地漏防止地面积水，车位应该画在远离居民窗口的位置以免扰民等意见。

　　小区党支部组织居民，建立了小区党员示范岗、环境清洁维护责任制，小区党员、楼门长带头认领责任区，签订党员示范承诺书、岗位责任承诺书，责任区、志愿者、服务时间在小区公示。小桔灯平安志愿者、垃圾分类志愿者、环境清洁志愿者等多支志愿队伍，让小区里的垃圾分类、环境清洁、安全巡逻成了“准物业”管理的常态化工作。院内清理出来的废旧自行车，经过雕塑家的设计，变成了名为《年轮》的文化景观墙。

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　　2018年，借助产权单位“三供一业”改革的契机，小关街道将10号院的“准物业”升级为真物业，准物业管理的接力棒交到了专业化物业公司手中。

　　“小关东里10号院是朝阳区‘准物业’管理的缩影。因为每个小区的情况都不太一样，所以在推行准物业管理的过程中并不执行单一模式。”朝阳区委社工委相关负责人介绍，老旧小区准物业管理已经形成了四种模式，包括居民自管与市场机制相结合、居民自管与政府扶持相结合、居民自管与产权单位参与相结合、成立社会组织负责准物业管理工作。经过实践，确立了“自治互助、共治共享、民主协商”原则，重点解决了群众反映的出行、停车、绿化、安全等物业管理难题。

　　52个老旧小区“准物业”升级真物业

　　朝阳区创新“居民自治+专业管理”模式

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　　朝阳区从2016年开始，在左家庄、小关、和平街、垡头、酒仙桥等街道试点开展“准物业”管理转型升级，逐步引入专业物业公司，创新“居民自治+专业管理”的老旧小区管理模式，具备条件的52个老旧小区开展了“准物业”升级真物业的转型升级。

　　“在推行‘准物业’管理过程中，街道和社区也发现了一些管理人员老化，专业力量不足等影响老旧小区‘准物业’管理深度开展的问题。”朝阳区委社工委相关负责人介绍，破解这些问题需要在解决有无物业服务的基础上，引入专业化物业公司来弥补“准物业”服务上的短板。

　　最近，八里庄街道机二委小区，这个有着40年历史的老小区来了专业的物业公司。通过探索先尝后买，先单项收费再多项收费的老旧小区物业服务新路子，小区居民自治管理委员会跟社区居委会一起依托居民议事厅，在广泛征求意见、开展充分协商的基础上，选择了这家物业公司。进驻后，物业公司通过大量调查和走访，剔除了并未在小区实际居住的车辆信息，清理出一直占用车位的僵尸车辆。物业停车管理试运行了两个多月，小区停车渐渐有序了，乱停乱放的情况大大减少，在免费两个月之后，今年3月开始正式缴费，每辆车每月150元，缴费率达到了100%。

　　八里庄街道还对老旧小区制定了“分类打包”实施“大小物业综合服务”的工作方法。以服务管理模式进行分类，对服务项目进行“打包”。打破原有“楼、院”观念，立足区域整体，将老旧小区分为有责任主体的单一产权类和被“弃管”的多产权类，将公共区域内秩序管理、卫生保洁、绿化养护、停车服务、便民服务等项目分别“打包”整合，交由“区域大物业”管理，变“失管”为“物管”；原有产权单位或物业公司仍然作为责任主体，对楼体、公共设施设备及居民家中维修事项进行管理；街道统一引入辖区专业维修队伍，有序及时、有偿低价地解决居民家中维修难题。

　　“在物业管理转型升级过程中，因老旧小区基础情况不同，需要探索与本小区相适应的物业管理模式。”朝阳区委社工委相关负责人介绍，总结物业转型升级试点街道的实践经验，朝阳区初步形成了托管型、代管型、联管型、重生型等四种物业升级管理模式，这些模式为全区各街乡“准物业”升级真物业提供参考。

　　“城市大脑”让物业服务变得更智慧

　　朝阳区建设“法治物业、智慧物业、品牌物业”

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　　进入楼门不需要门禁卡，门岗的人脸识别系统自动扫描比对；家中管道堵了，手机一键下单即刻有人上门维修……随着经济社会文化的发展，居民对小区管理的需求日趋多样，个性化、专业化、高品质的需求日益强烈。

　　迈上“准物业”管理、物业公司管理这两个平台后，朝阳区利用大数据、“互联网+”、人工智能等技术，对海量数据进行分析和整合，搭建“城市大脑”系统，其中一项重要应用就是建立“智慧物业”平台，通过数据的互通共享，为解决物业管理中的重点、难点问题提供信息化资源支持服务。

　　朝阳区各个街道，都有接地气的智慧物业新实践。朝外街道在歌华有线电视云平台上创建“朝外生活圈”电视云服务，居民足不出户就可享受“一刻钟社区服务圈”带来的便利，吉庆里社区服务站为居民提供微信公众号预约服务。呼家楼街道呼北社区服务综合体的收代发室和智能快递柜，可以免费帮助居民网上预约、收发快递。奥运村街道南沙滩社区打造“互联网+”智慧化车棚，居民在家中就能掌控车棚内电动车的充电状态，居民楼更换智能化防盗门系统,刷钥匙卡、输入密码、手机摇一摇等方式都能开门。东湖街道“掌上议事厅”、安全管理平台、基础数据管理平台、雪亮工程+等大数据信息化手段，为物业小区的议事决策、服务沟通、安全管理、设备维护等提供保证。

　　在品牌物业建设上，朝阳区引导品牌化物业公司参与老旧小区物业管理转型升级，形成连锁化经营的规模效应。对于多产权单位小区或楼宇形成的管理范围很小的物业公司，通过党建带动共商共治，为物业公司搭平台，尝试在一定区域内建立物业联盟，让水电工等专业人员可以在多个公司之间为更多的业主提供服务。这种物业公司互相服务联动机制，不降低整体物业服务水准，利于企业摊薄人工成本，减少“物业要涨钱才能提供到位服务，业主要物业服务到位才肯给钱”的矛盾纠纷。

　　为了促进物业公司提高服务意识、打造品牌服务，朝阳区探索建立品牌物业星级评价机制，类似住在不同星级的酒店，付出的房费和享受的服务对应起来。根据服务的水平、服务的标准、服务的范围和业主经济能力，通过共治共商研究小区物业服务应该是什么星级，确定相应的物业费标准；通过第三方来评价物业公司的服务质量，为公司和业主协商调整物业费，以及品牌物业的进入和退出等行业管理，提供有效参考。

　　依法治国，需要提升大家法律素养法律意识，过去一些简单的管理，今后要向法治转变。法治物业一方面是通过构建法律围栏，提高大家自治自律的意识；另一方面就是在小区物业管理过程中，建立一些科学的规则、制度，让参与物业管理的各方通过议事协商达成一致，规则立好了能管好长时间，能管很多具体事。

　　推进“法治物业、智慧物业、品牌物业”建设，朝阳区提升物业管理的治理理念，强化党建引领，依法开展共商共治，协商建立物业管理规则和制度，应用大数据、互联网等技术手段，建立科学的品牌服务标准和行业管理机制，引导企业不断满足群众对物业服务的新需求，推动全区老旧小区物业迈上法治、智慧、品牌管理的新平台。（北京朝阳APP）